アパートの空室対策10選！入居率改善につながるリフォーム・外壁塗装のポイントを解説
アパート経営をされているオーナー様の中には、「空室がなかなか埋まらない」「以前より入居希望者が減ってきた」「築年数が古くなり、家賃を下げるべきか悩んでいる」といったお悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
アパートの空室が長期間続くと、家賃収入が減少するだけでなく、建物の維持管理費や修繕費などの負担が大きく感じられるようになります。
そのため、空室対策はアパート経営において非常に重要な課題です。
空室対策というと、家賃の値下げや室内設備の交換を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、実はアパートの外観や共用部分の印象も、入居希望者が物件を選ぶ際の重要な判断材料となります。
外壁の汚れや色あせ、階段のサビ、共用廊下の劣化などが目立つ物件は、室内がきれいでも建物全体が古い印象を与えてしまうことがあります。
一方で、適切な修繕や外壁塗装によって建物の美観を整えることは、物件の第一印象を改善し、入居希望者に選ばれるきっかけにつながります。
今回は、栃木県宇都宮市を中心にアパート・マンションの大規模修繕を行う「とちぎ修繕パートナーズ」が、アパートの空室が増える原因や、入居率改善につながる10の空室対策、修繕・リフォームのポイントについて詳しく解説します。
1. アパートの空室が増える主な原因とは？
アパートの空室対策を考える際は、まず「なぜ入居者が決まらないのか」を把握することが大切です。
空室が発生する原因は一つとは限らず、立地条件や築年数、設備、家賃設定、建物の外観など、さまざまな要因が関係しています。
築年数の経過による建物の老朽化
築年数が経過したアパートでは、外壁の色あせや汚れ、屋根の劣化、共用階段のサビなどが目立つようになります。
こうした劣化は建物全体を古く見せてしまい、入居希望者にマイナスの印象を与える可能性があります。
特に、インターネットで物件を探すことが一般的になった現在では、掲載写真の第一印象も重要です。
外観写真が暗く古びた印象では、室内の条件が良くても、物件の詳細を見てもらえないことがあります。
周辺の競合物件との差別化不足
同じエリアに新築や築浅の賃貸物件が増えると、築年数の古いアパートは比較されやすくなります。
家賃や間取りが似ている場合、外観の清潔感や設備、共用部分の管理状態などが選ばれるポイントになります。
築年数そのものを変えることはできませんが、適切なリフォームや修繕によって、物件の魅力を高めることは可能です。
家賃と設備のバランスが合っていない
周辺の家賃相場に対して賃料が高い場合や、入居希望者が求める設備が不足している場合も、空室が長引く原因となります。
ただし、家賃を下げることだけが解決策ではありません。
家賃の値下げは長期的な収益に影響するため、まずは物件の魅力を高める方法を検討することが重要です。
2. アパートの空室対策10選！入居率改善のためにできること
アパートの空室対策には、比較的少ない費用で実施できるものから、建物全体の修繕を伴うものまでさまざまな方法があります。
ここでは、オーナー様が検討したい10の対策をご紹介します。
① 外壁塗装でアパートの第一印象を改善する
アパートの空室対策として注目したいのが、外壁塗装による外観の改善です。
入居希望者が物件を見学する際、最初に目にするのは建物の外観です。
外壁が色あせていたり、汚れやコケが目立っていたりすると、建物全体が古い印象になってしまいます。
外壁塗装を行うことで、建物の美観を整え、清潔感のある印象へと改善できます。
また、塗装の色を工夫することで、築年数が経過したアパートでも現代的な雰囲気に仕上げることが可能です。
例えば、ベージュやグレーなどの落ち着いた色を基本に、玄関周りや一部の外壁にアクセントカラーを取り入れる方法があります。
ただし、外壁塗装を行えば必ず空室が埋まるわけではありません。立地や家賃、室内設備とのバランスを考えながら、効果的な修繕を計画することが大切です。
② 共用廊下・階段の修繕で清潔感を高める
アパートの共用部分は、入居希望者だけでなく、現在住んでいる入居者様も日常的に利用する場所です。
特に、共用廊下や階段にサビや塗装の剥がれがあると、建物全体の管理状態に不安を感じさせてしまうことがあります。
鉄部の塗装や床面の補修、防水工事などを適切に行うことで、美観の改善と建物の保護につながります。
階段の腐食や床面の滑りやすさなど、安全性に関わる問題がある場合は、見た目の改善よりも優先して対処することが重要です。
③ エントランスや建物周辺をきれいに整える
エントランスは、入居希望者が建物に入る際に必ず目にする場所です。
郵便受けが古くなっていたり、照明が暗かったり、植栽が伸び放題になっていたりすると、管理が行き届いていない印象を与えてしまいます。
郵便受けの交換、照明の見直し、植栽の手入れ、共用部分の清掃などは、比較的取り組みやすい空室対策です。
建物全体を大規模に改修する前に、まずはこうした細かな部分から改善することもおすすめです。
④ 屋根・防水工事で建物の安心感を高める
アパート経営では、建物の見た目だけでなく、長く安心して住める状態を維持することも重要です。
屋根や屋上、ベランダなどの防水機能が低下すると、雨漏りや建物内部への水の浸入につながる可能性があります。
雨漏りが発生すると、入居者様の生活に影響するだけでなく、内装や設備の修理が必要になる場合もあります。
屋根塗装や屋根修理、防水工事などを適切な時期に実施することは、建物の長寿命化と入居環境の維持につながります。
特に築年数が経過している物件では、外壁だけでなく、屋根や防水部分も含めた建物全体の点検が大切です。
⑤ 室内設備を入居希望者のニーズに合わせる
空室対策では、室内設備の見直しも欠かせません。
例えば、エアコン、モニター付きインターホン、インターネット環境、温水洗浄便座などは、物件のターゲットによって重視される設備です。
ただし、すべての設備を新しくする必要はありません。
単身者向け、学生向け、ファミリー向けなど、入居者層に合わせて必要な設備を選ぶことが費用対効果を高めるポイントです。
⑥ 室内リフォームで物件の魅力を高める
壁紙や床材の張り替え、水回り設備の更新なども、入居希望者に与える印象を改善する方法です。
特に築年数の古い物件では、室内のデザインが現在のニーズと合っていない場合があります。
明るい色の壁紙や木目調の床材を採用するなど、比較的シンプルなリフォームでも印象が変わることがあります。
大切なのは、工事費用と想定される家賃収入を比較し、過剰な投資にならないようにすることです。
⑦ 家賃・初期費用を周辺相場と比較する
空室が長期間続いている場合は、家賃設定が適切かどうかを確認しましょう。
周辺の類似物件と比較し、築年数、広さ、設備、駅からの距離などを考慮することが重要です。
敷金・礼金やその他の初期費用も、入居希望者の判断に影響します。
ただし、安易な値下げは収益性の低下につながります。建物の修繕や設備改善によって競争力を高められないか、あわせて検討しましょう。
⑧ インターネットの物件掲載写真を見直す
入居希望者の多くは、実際に内見する前にインターネットで物件情報を確認します。
そのため、物件写真の見せ方も重要な空室対策の一つです。
外壁塗装や共用部分の修繕を行った場合は、掲載写真も新しいものに更新しましょう。
外観だけでなく、エントランスや駐車場、室内なども明るく撮影することで、物件の魅力を伝えやすくなります。
⑨ 管理会社と連携して空室の原因を分析する
空室対策を成功させるためには、実際に入居希望者と接している管理会社や仲介会社の意見も参考になります。
「外観が古いと言われる」「設備面で他の物件に負けている」「家賃が相場より高い」など、具体的な意見を確認することで、優先すべき対策が見えてきます。
問い合わせ件数や内見件数、申し込みに至らなかった理由などを把握し、必要な改善を行いましょう。
⑩ 定期的な建物診断と計画的な修繕を行う
アパートの空室対策は、空室が発生してから始めるものだけではありません。
現在の入居者様に長く住み続けてもらうためにも、日頃から建物の状態を良好に保つことが大切です。
外壁のひび割れ、シーリングの劣化、鉄部のサビ、屋根の傷みなどを定期的に確認し、必要に応じて修繕を行いましょう。
計画的な修繕は、突発的な大規模補修のリスクを抑え、長期的な賃貸経営を支える取り組みです。
3. アパートの空室対策に外壁塗装・大規模修繕が重要な理由
アパートの外壁塗装や大規模修繕には、単に建物をきれいにするだけでなく、賃貸経営を支える複数の役割があります。
物件の第一印象を改善できる
建物の外観は、入居希望者が物件を比較する際の判断材料の一つです。
外壁や共用部分がきれいに整っていると、建物が適切に管理されている印象につながります。
特に築年数の古いアパートでは、外壁の色やデザインを見直すことで、物件の印象を大きく変えられる場合があります。
既存入居者の満足度向上につながる
空室対策では、新しい入居者を募集するだけでなく、現在の入居者様の退去を防ぐことも重要です。
共用部分の清潔感や建物の安全性、雨漏りなどの不具合への対応は、住み心地に関係します。
適切な修繕によって住環境を維持することは、入居者満足度の向上や長期入居を支える要素となります。
建物の資産価値を維持する
外壁や屋根、防水部分の劣化を放置すると、建物内部にまで傷みが進行する可能性があります。
その結果、修繕範囲が広がり、将来的な工事費用が増加することも考えられます。
定期的な建物診断と計画的な修繕によって、建物の性能や資産価値を維持することが大切です。
4. アパートの空室対策リフォームは費用対効果で考える
空室対策としてリフォームや修繕を行う場合、重要なのは「いくらかかるか」だけではありません。
工事によってどの程度の収益改善が期待できるのかを考える必要があります。
例えば、家賃6万円の部屋が6か月空室になった場合、単純計算で36万円の家賃収入を得られないことになります。
さらに、複数の部屋で空室が発生すると、その影響は大きくなります。
一方、外壁塗装や共用部分の修繕は建物全体に関わる工事のため、1室だけではなく、物件全体の印象改善につながる点が特徴です。
ただし、外壁塗装の費用を空室解消による収入だけで回収できるとは限りません。防水性能の維持や将来の修繕費の抑制なども含めて判断することが大切です。
また、工事の優先順位も重要です。
雨漏りや外壁の剥落など、安全性や建物の性能に関わる劣化がある場合は、デザイン性の向上よりも先に補修を検討しましょう。
限られた予算の中で効果的な空室対策を行うためには、建物の状態を正しく把握し、必要な工事を見極めることがポイントです。
5. 築年数別に考えるアパートの空室対策
築10年前後のアパート
築10年前後では、建物の状態によって外壁の汚れやシーリングの劣化などが見られる場合があります。
大きな不具合がなくても、定期点検や清掃、部分補修などを行い、良好な状態を維持することが重要です。
築15〜20年前後のアパート
築15〜20年前後になると、外壁塗装や屋根塗装、防水工事などを検討する物件も増えてきます。
建物の外観が古く見え始める時期でもあるため、空室状況や周辺の競合物件を確認しながら、修繕計画を立てることがおすすめです。
築20年以上のアパート
築20年以上のアパートでは、外壁や屋根だけでなく、共用部分や設備の老朽化も進んでいる場合があります。
すべてを一度に新しくするのではなく、建物の安全性や防水性能を優先しながら、入居希望者にとって魅力的な部分を改善していくことが大切です。
なお、修繕が必要な時期は築年数だけでは判断できません。建物の構造や過去の修繕履歴、劣化状況によって異なります。
6. 栃木県でアパートの空室対策を考える際のポイント
宇都宮市をはじめとする栃木県内でも、アパートの立地や築年数、周辺の賃貸需要によって、必要な空室対策は異なります。
駅周辺の単身者向け物件と、郊外のファミリー向け物件では、入居希望者が重視する条件も違います。
そのため、家賃や設備の見直しとともに、建物の外観や共用部分の状態を確認することが大切です。
また、栃木県では季節による寒暖差や、台風・強風・大雨などの影響にも注意が必要です。
屋根や外壁、防水部分の劣化を放置すると、雨漏りなどの不具合につながる場合があります。
入居者様に安心して暮らしていただくためにも、地域の気候や建物の状態を踏まえた適切な維持管理を行いましょう。
7. アパートの空室対策に関するよくある質問
Q1. アパートの空室対策は何から始めるべきですか？
まずは空室の原因を確認することが重要です。
家賃や設備、立地条件、建物の外観などを周辺物件と比較し、改善できる部分を整理しましょう。
外壁の汚れや共用部分の劣化が目立つ場合は、建物診断を受けて修繕の必要性を確認することもおすすめです。
Q2. 外壁塗装をすれば入居率は上がりますか？
外壁塗装によって建物の第一印象を改善し、物件の魅力を高めることは期待できます。
ただし、入居率は家賃や立地、設備、募集条件などにも左右されるため、外壁塗装だけで必ず改善するとは限りません。
他の空室対策と組み合わせることが重要です。
Q3. 空室がある状態でも外壁塗装はできますか？
はい、空室がある状態でも外壁塗装は可能です。
入居中のお部屋がある場合は、足場の設置や高圧洗浄、塗装作業などについて、事前に入居者様へ案内する必要があります。
工事期間中の生活への影響をできるだけ抑えるため、施工会社と十分に打ち合わせを行いましょう。
Q4. アパートの外壁塗装は何年ごとに必要ですか？
一般的には10〜15年前後が点検・塗り替えを検討する一つの目安になりますが、使用している塗料や立地環境、建物の劣化状況によって異なります。
年数だけで判断せず、専門業者による建物診断を受けることが大切です。
Q5. 大規模修繕を行うタイミングはいつがよいですか？
外壁のひび割れ、シーリングの劣化、鉄部のサビ、屋根や防水部分の傷みなどが見られる場合は、修繕を検討するタイミングです。
劣化が進行する前に点検を行い、長期的な修繕計画を立てることをおすすめします。
8. まとめ｜アパートの空室対策は建物の外観・維持管理も重要
アパートの空室対策には、家賃の見直しや設備改善、募集方法の工夫など、さまざまな方法があります。
その中でも、外壁塗装や共用部分の修繕は、建物全体の印象を改善し、入居希望者に選ばれる物件づくりを支える重要な取り組みです。
特に築年数が経過したアパートでは、外壁の色あせや汚れ、共用階段のサビ、屋根・防水部分の劣化などが進んでいる場合があります。
こうした劣化を放置せず、適切なタイミングで修繕を行うことは、建物の資産価値を守るだけでなく、入居者様が安心して暮らせる環境づくりにもつながります。
空室対策は、家賃を下げる前に「物件そのものの魅力を高めること」も検討してみましょう。
栃木県のアパート・マンション修繕なら「とちぎ修繕パートナーズ」へ
とちぎ修繕パートナーズ（株式会社住泰）は、栃木県宇都宮市を中心に、アパート・マンションの外壁塗装、屋根塗装、防水工事、大規模修繕を行う専門店です。
建物の劣化状況を確認し、オーナー様のご希望やご予算に合わせた修繕プランをご提案しています。
「築年数が古くなり、建物の見た目が気になる」
「空室対策として外壁塗装を検討している」
「アパートの修繕費用がどのくらいかかるか知りたい」
「管理会社から大規模修繕をすすめられた」
このようなお悩みをお持ちのオーナー様は、ぜひお気軽にご相談ください。
建物診断・お見積もりは無料です。
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